Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis location

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Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis location

Message par Captain Rhubarb » 25 Déc 2018 19:12

Hello,

je sais, c'est un forum sur l'internet. Du coup, je vais m'acheter mon premier appartement.

Ce que je vise est un appartement ~70m², 2 chambres, bon état général. Pas de gros travaux à faire, dans le namurois, et ça se trouve vers 150 000 Euros.

J'ai les fonds pour l'acheter cash, néanmoins, j'aurais aimé savoir si c'était une bonne idée où pas que de contracter, même un petit, emprunt pour les réductions d'impôts. Je me fais ... chaque années (l' ATN de 3.5k€ n'aidant pas)

Je sais, c'est un appartement, néanmoins le type d'immeuble que je vise fait que c'est des petites structures, dans ce cas, à voir si la toiture m'appartient ? (je vise un dernier étage). Dans le cas où elle m'appartient, je peux placer des panneaux photovoltaïques.
Est-ce toujours rentable/une bonne idée ?

Quid de la mise en location d'ici quelques années (je ne me vois pas y rester 50 Ans).
Il y a moyen de faire en sorte que "ce que je produit" est injecté uniquement sur le réseau (= revenu), et le futur locataire paie sa totalité de consommation ?

Merci :-)
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par ota1998 » 25 Déc 2018 19:39

C'est bien trop cher même si c'est le prix du marché. Mieux vaut une maison, ne fût-ce que pour s'épargner les embrouilles de la co-propriété.
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par Captain Rhubarb » 25 Déc 2018 19:47

ota1998 a écrit :C'est bien trop cher même si c'est le prix du marché. Mieux vaut une maison, ne fût-ce que pour s'épargner les embrouilles de la co-propriété.

Cela ne repond a AUCUNE de mes questions.

Merci
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par cypl » 25 Déc 2018 20:15

Pour le bonus logement, il me semble qu'il est supprimé en wallonie. Il existe un chèque habitat mais ça a l'air compliqué et limité (par rapport à bxl ou Flandre) et lié aux revenus du ménage et situation familiale.

Ne pas oublier qu'un crédit hypothécaire implique au min. acte notarié (frais) + frais de dossier + généralement assurance solde restant dû + intérêts sur 10 ans (ou plus) ...

A moins de n'avoir "que" ce capital à disposition, l'intérêt de recourir au crédit est devenu limité.

Aussi, le toit n'est pas ta propriété, tu en es copropriétaire. Ton voisin du dessous à autant de droit de regard que toi sur celui ci. Des panneaux devront êtres approuvés par l'ensemble des propriétaires. Il me semble difficile d'en exiger l'usage exclusif vu qu'en théorie c'est tout le monde qui paierait.

Le mieux c'est de se renseigner avant auprès du notaire et acte de base (s'il existe)
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par csam » 25 Déc 2018 20:18

A partir du moment où il y a plusieurs appartements, tout ce qui n'est pas ton appartement est commun. Donc dans ton cas, le toit est du domaine des communs.
Tu dois avoir l'accord des autres propriétaires pour y faire des travaux ou y installer des équipements.
Tu devras même faire certifier ton installation par un organisme agréé genre Vincotte.
En cas de location ultérieure si tu as l'accord d'établissement, tu peux demander un loyer un peu plus élevé car tes panneaux sont un plus pour ton appartement.
Ce n'est pas parce que tu es sous le toit qu'il t'appartient. Il est commun à tous les appartements.
C.S
Dernière édition par csam le 25 Déc 2018 20:23, édité 1 fois.
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par Captain Rhubarb » 25 Déc 2018 20:21

Merci pour vos réponses :)
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par Captain Rhubarb » 25 Déc 2018 20:40

j'ai un peu lu, pour bénéficier du chèque habitat, avec un crédit de 10 Ans minimum, je dois y habiter 10 ans. C'est ça ?

que se passe-t-il si au bout de 5 Ans (ex), je déménage et mette en location le bien ?

Merci :-)
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par David818 » 25 Déc 2018 21:03

D'un point de vue fiscal, et si le but est de mettre l'immeuble en location à terme, le crédit peut avoir un intérêt.

En effet, une fois le bien en location, tu seras taxés sur les revenus immobiliers générés par celui-ci, à savoir le RC indexé + 40% (RC * 1,7X * 1,4). De ce montant, les intérêts d'emprunt en vue d'acquérir ou conserver le bien immobilier sont déductibles). Pas besoin pour cette déduction, d'un crédit hypothécaire...

Par contre, pour la réduction d'impôt pour épargne à long terme (c'est la déduction d'une partie du capital des revenus globaux ou quelque chose du genre), il faut, il me semble, un emprunt hypothécaire d'une certaine durée.

En Wallonie, il existe peut-être encore la réduction de la base du calcul des droits d'enregistrement mais pour un montant relativement faible (20K je pense). A Bruxelles, c'est cette mesure qui est en vigueur, mais pour 175K€ - mais plus de réduction d'impôt).
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par Captain Rhubarb » 25 Déc 2018 22:22

MErci David pour ta réponse.

je ne suis néanmoins pas certain d'avoir tout saisi.

D'un point de vue fiscal, et si le but est de mettre l'immeuble en location à terme, le crédit peut avoir un intérêt.

En effet, une fois le bien en location, tu seras taxés sur les revenus immobiliers générés par celui-ci, à savoir le RC indexé + 40% (RC * 1,7X * 1,4). De ce montant, les intérêts d'emprunt en vue d'acquérir ou conserver le bien immobilier sont déductibles). Pas besoin pour cette déduction, d'un crédit hypothécaire...


soit, j'ai loupé un truc, soit ça me semble contradictoire ?

Si je regarde bien, le cheque habitat, pour ma situation est, d'autour de 1200€/an les 10 premières années.
Mon idée est de faire un emprunt sur 10 ans (le min pour que ça marche)
Si je comprends bien, je peux récupérer, via les impots (sous réserve que mon salaire net imposable ne change pas), 10 x 1200 €, soit 12000 Euros

C'est seulement valable si:
a. L'ensemble remboursé (intérêt+capital de l'emprunt) sur l'année dépasse ce montant (ça ferait dans mon cas un remboursement de p. ex 350€/mois donc les 1200 on a)
b. j'y habite 10 ans (ou la durée du cheque habitat)

Vous confirmez ?

Merci
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par citro » 25 Déc 2018 22:43

Faut vraiment être fou pour faire ce genre de chose.

Le rendement est exécrable pour ce genre de location. Que de frais et d'ennuis pour un rendement qui ne dépassera pas 4 %

Rien que les frais d'entrée, 12,5 % de droits d'enregistrement. Si on disait que pour avoir un compte d'épargne il faut payer 12,5 % de frais d'entrée, personne n'en voudrait.
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par David818 » 26 Déc 2018 20:43

Captain Rhubarb a écrit :MErci David pour ta réponse.

je ne suis néanmoins pas certain d'avoir tout saisi.

D'un point de vue fiscal, et si le but est de mettre l'immeuble en location à terme, le crédit peut avoir un intérêt.

En effet, une fois le bien en location, tu seras taxés sur les revenus immobiliers générés par celui-ci, à savoir le RC indexé + 40% (RC * 1,7X * 1,4). De ce montant, les intérêts d'emprunt en vue d'acquérir ou conserver le bien immobilier sont déductibles). Pas besoin pour cette déduction, d'un crédit hypothécaire...


soit, j'ai loupé un truc, soit ça me semble contradictoire ?

Si je regarde bien, le cheque habitat, pour ma situation est, d'autour de 1200€/an les 10 premières années.
Mon idée est de faire un emprunt sur 10 ans (le min pour que ça marche)
Si je comprends bien, je peux récupérer, via les impots (sous réserve que mon salaire net imposable ne change pas), 10 x 1200 €, soit 12000 Euros

C'est seulement valable si:
a. L'ensemble remboursé (intérêt+capital de l'emprunt) sur l'année dépasse ce montant (ça ferait dans mon cas un remboursement de p. ex 350€/mois donc les 1200 on a)
b. j'y habite 10 ans (ou la durée du cheque habitat)

Vous confirmez ?

Merci

Non, je ne confirme pas. Je ne connais pas le fonctionnement du chèque habitat. Je parlais d'une manière générale et sur du long terme.

Mon histoire concerne plutôt un achat une hypothèse de mise en location du bien ensuite.

Tant que vous habitez dans votre logement, il n'y a pas de taxation à l'impôt des personnes physiques. Si vous le donnez en location, il y a un impôt qui se calcul sur base du RC et duquel les intérêts peuvent être déduits. Donc, si vous habitez le bien 10 ans et le donner en location par la suite, vous pourriez avoir intérêt à avoir une charge d'intérêt à déduire... sans parler des autres éléments.

citro a écrit :Faut vraiment être fou pour faire ce genre de chose.

Le rendement est exécrable pour ce genre de location. Que de frais et d'ennuis pour un rendement qui ne dépassera pas 4 %

Rien que les frais d'entrée, 12,5 % de droits d'enregistrement. Si on disait que pour avoir un compte d'épargne il faut payer 12,5 % de frais d'entrée, personne n'en voudrait.

Oui et non. C'est une question de choix personnel, d'affinité, de temps à consacrer et de capacité à comprendre la bourse...

Au niveau de la brique, tu peux maximiser via la déduction des intérêts.

Si on a de l'argent à placer quelques années et qu'on veut de l'immobilier, c'est probablement un très mauvais choix d'acheter un immeuble. C'est peu liquide et tu as des frais d'entré assez élevé. Mais, sur du plus long terme, cela peut être intéressant.

Pour du court terme, on peut se tourner vers de la brique "papier". Par ailleurs, on diversifie le risque en ayant la possibilité de miser sur plusieurs secteurs, voire même dans la promotion immobilière (si on aime l'immobilier). Mais, on ne bénéfice pas d'effet de levier à l'IPP (ce qui n'est pas le cas à l'impôt des sociétés).
Gagnez 30 euros en ouvrant un compte Keytrade Bank : https://www.keytradebank.be/fr/promo/mgm/bienvenue/?HASH=76170B67A686271BA4D769F203496137. N'oubliez pas de mentionnez le code promo : MM6397869677 lors de l'inscription. Je bénéficierai également de 30 euros.

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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par citro » 26 Déc 2018 21:23

David818 a écrit :Si on a de l'argent à placer quelques années et qu'on veut de l'immobilier, c'est probablement un très mauvais choix d'acheter un immeuble. C'est peu liquide et tu as des frais d'entré assez élevé. Mais, sur du plus long terme, cela peut être intéressant.

Vous oubliez les nombreux frais : 12,5 % de droits d'enregistrement, 1.500 € de frais de notaire...
Chaque mois, des frais de gestion et de syndic qui peuvent s'élever facilement à 200 euros voire plus s'il y a des travaux.
Le précompte immobilier qui s'élève facilement à 800 € pour ce type de bien.
Le RC à indexer et augmenter de 40 % car mise en location. S'ajoute à l'IPP aux autres revenus taxables, d'où une taxation importante si la une personne a déjà de bons revenus.
Les frais de certificats divers, conformité et CPE etc
Des travaux qu'il faudra inévitablement réaliser, comme pour tout habitat.
Déduisez aussi les pertes, les vides locatifs, les impayés etc...

Un petit calcul permet d'établir que le coût d'un appartement de 150.000 € est de 225.000 sur 20 ans
Le loyer : +/- 750, dont les experts s'accordent à dire que seuls 70 % sont réellement acquis, si l'on retire toutes les charges et pertes...

Nous voila avec un rendement de 2,28 % !

Un appartement dans une co-propriété est la pire acquisition immobilière que l'on puisse faire. Si c'est pour l'habiter personnellement, il n'y a rien à dire, c'est le choix de chacun. Mais si c'est pour le mettre en location, c'est une hérésie totale. Les frais de gestion et de rénovation ponctionnent une bonne partie du rendement. Et encore faut-il espérer qu'il n'y ait point d'ascenseur. Et espérons qu'il y ait un syndic honnête et que tous les co-propréitaires paient leurs dettes. Il y a des co-propriétés qui font faillite !
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par Captain Rhubarb » 26 Déc 2018 22:53

mon choix ici est une copropriété avec 3 à 5 apaprtements maximums, sans ascenseurs ... Ce qui réduit les charges communes à < 50 Euros.
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par grumeur » 27 Déc 2018 09:47

citro a écrit :
David818 a écrit :Nous voila avec un rendement de 2,28 % !
!

Mais... avec un capital +/- indexé ce qui nous approche de 4 à 5%.
C'est, alors, à comparer avec les risques d'un portefeuille boursier avec un rendement semblable.
Sans oublier que une partie du "rendement" est en réalité à considérer comme un "salaire" (celui qui correspond au "travail-prestations" du propriétaire)
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par citro » 27 Déc 2018 10:39

grumeur a écrit :
citro a écrit :
David818 a écrit :Nous voila avec un rendement de 2,28 % !
!

Mais... avec un capital +/- indexé ce qui nous approche de 4 à 5%.
C'est, alors, à comparer avec les risques d'un portefeuille boursier avec un rendement semblable.
Sans oublier que une partie du "rendement" est en réalité à considérer comme un "salaire" (celui qui correspond au "travail-prestations" du propriétaire)

Les loyers sont indexés sur l'indice-santé qui évolue de 1,5 % environs par an.
Et le prix des immeubles est très cher actuellement, or rien n'indique qu'ils pourraient encore monter.
Les prix ne montent pas forcément tout le temps, contrairement à ce que la majorité pense.
https://www.trevi.be/fr/page/residentie ... dice-trevi
Il pourrait même y avoir une baisse prononcée. Il suffirait que les taux d'intérêt montent sensiblement ou qu'il y ait un surplus d'offres à cause d'un trop grand nombre de constructions. Ou que les gens n'aient plus les moyens de se payer des appartements à 150.000 € car ce n'est pas à la portée de tout le monde. De même que tout le monde ne peut pas se permettre un loyer de 700 ou 800 €. Ce type de bien est d'ailleurs difficile à louer et les candidats sont rares, donc il faut décompter des pertes en vides locatifs de 2 ou 3 mois chaque fois. Et ce genre de locataire ne reste pas longtemps car ils ont des bons revenus et s'achètent systématiquement leur propre maison au bout de deux ou trois ans.

Bref, acheter ce genre de bien pour le louer ne me semble pas une bonne affaire, sauf pour le très long terme, 20 à 25 ans. Mais encore faut-il pouvoir se passer d'un tel capital aussi longtemps. De toute façon, il vaudrait mieux faire un crédit pour le financer, aux taux actuels, ainsi il y aura possibilité de déduire fiscalement les intérêts et une partie du capital. Et le loyer couvrirait une bonne partie des mensualités du crédit. Ainsi, au boute de 20 ans on se retrouve avec un bon capital, sans avoir quasi rien déboursé. Et avec les économies faites on peut investir en actions avec un rendement de 8 à 10 %.
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par SlaYeR » 08 Jan 2019 16:02

Captain Rhubarb a écrit :j'ai un peu lu, pour bénéficier du chèque habitat, avec un crédit de 10 Ans minimum, je dois y habiter 10 ans. C'est ça ?

que se passe-t-il si au bout de 5 Ans (ex), je déménage et mette en location le bien ?

Merci :-)


Je peux te répondre, vu que je suis dans le cas :D

Et ben, tu pourras déduire le prêt de ton appartement comme éparge à long terme.
Par contre... et c'est làn l'arnaque, tu ne pourras pas déduire le prêt de ta nouvelle maison.
Depuis que c'est passé en cheque habitat, tu n'y as pas droit si ton habitation n'est pas unique lors du prêt.

Le truc illogique est que si tu fais l'inverse: acheter une maison PUIS acheter une appartement dans le but de le loyer... tu ne perds pas ton cheque habitat (enfin si... 50%, mais tu peux toujours déduire quelque chose). :alcoholic:
Du coup, j'ai pas de déduction fiscale pour le prêt de ma maison :(
J'aurai du revendre puis racheter mon appartement pour 1€ symbolique (si c'était possible :D biensur c'est pas le cas)...


Concernant ceux qui disent que ce n'est pas rentable... Donnez-moi un autre investissement qui me rapporte autant d'argent grâce à une somme investie QUE JE N'AI PAS (ben oui, c'est la banque qui me prête l'argent). :wink: Perso, ma location me rapporte + que la mensualité du prêt... et dans plusieurs années j'aurai un bien immobilier completement payé sans avoir presque rien déboursé. Cela vaut bien parfois quelques petits emmerdes de temps en temps.

Concernant la difficulté d'une location de bien de 800-900€, il y a énormement de demandes ! C'est même la folie :o
J'ai dû reloué 2 fois mon appartement, j'ai toujours reloué dans la journée de l'annonce. Directement des dizaines d'appels, et les candidats qui viennent visiter disent pratiquement "je prend" tout de suite.
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par nabu » 08 Jan 2019 17:18

SlaYeR a écrit :Concernant la difficulté d'une location de bien de 800-900€, il y a énormement de demandes ! C'est même la folie :o
J'ai dû reloué 2 fois mon appartement, j'ai toujours reloué dans la journée de l'annonce. Directement des dizaines d'appels, et les candidats qui viennent visiter disent pratiquement "je prend" tout de suite.

Précision que tu oublies de mentionner, tu fais ça dans le trou du cul du monde aux frontières d'un paradis fiscal Image

Dans ce cas, j'imagine que oui "c'est facile" de louer à de tels prix ... essaye de faire ça à Liège, Namur, Bruxelles, whatever, j'imagine que tu auras de la demande également mais la """" qualité des profils """" sera légèrement différente je pense :wink:
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par cypl » 08 Jan 2019 17:18

Des locataires demandeurs ça c'est sûr il y en a à la pelle.

Des locataires bon payeurs et soigneux c'est déjà moins évident ;-)

En gros, il faudrait toujours pouvoir financièrement assumer les mensualités/charges en cas de vide locatif

Dernièrement, un membre de ma famille proprio voulait se renseigner sur les dires d'un candidat locataire... Il affirmait avoir un excellent salaire net et est venu avec une fausse fiche de paie plus vraie que nature...

Le problème pour lui c'est que je travailles moi même dans la société où il travaillait soit disant
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par SlaYeR » 08 Jan 2019 17:43

nabu a écrit :
SlaYeR a écrit :Concernant la difficulté d'une location de bien de 800-900€, il y a énormement de demandes ! C'est même la folie :o
J'ai dû reloué 2 fois mon appartement, j'ai toujours reloué dans la journée de l'annonce. Directement des dizaines d'appels, et les candidats qui viennent visiter disent pratiquement "je prend" tout de suite.

Précision que tu oublies de mentionner, tu fais ça dans le trou du cul du monde aux frontières d'un paradis fiscal Image

Dans ce cas, j'imagine que oui "c'est facile" de louer à de tels prix ... essaye de faire ça à Liège, Namur, Bruxelles, whatever, j'imagine que tu auras de la demande également mais la """" qualité des profils """" sera légèrement différente je pense :wink:


Effectivement, j'aurai du préciser :angel2:

Mais... comment tu sais ? :oops:
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Re: Info achat appartement: déduction fiscale, PV puis locat

Message par SlaYeR » 08 Jan 2019 17:44

cypl a écrit :Des locataires demandeurs ça c'est sûr il y en a à la pelle.

Des locataires bon payeurs et soigneux c'est déjà moins évident ;-)

En gros, il faudrait toujours pouvoir financièrement assumer les mensualités/charges en cas de vide locatif

Dernièrement, un membre de ma famille proprio voulait se renseigner sur les dires d'un candidat locataire... Il affirmait avoir un excellent salaire net et est venu avec une fausse fiche de paie plus vraie que nature...

Le problème pour lui c'est que je travailles moi même dans la société où il travaillait soit disant


Oui, il faut toujours prendre ce risque en compte, c'est vrai. Mais je ne pense pas que tu vas tomber pendant 20 ans de suite sur des mauvais payeurs :wink:
(Je suis peut-être trop optimiste, c'est vrai :lol:)
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